概述

古语有云：‘修身，齐家，治国，平天下’，过去的三十多年主要在修身但成效甚微，遂决定开辟第二战场——齐家。说到齐家就不能不提到置业买房，为了避免在整个过程中出现认知偏差，所以前期的学习调研是十分必要的。

本系列文章首先会学习购房相关知识，包括相关概念，基本流程，地方政策等。然后分析自己对房产的核心诉求，影响核心诉求的可量化指标。最后就是通过数据收集，实地探访确定购买区域，持续关注最后出手。本文为该系列第一篇，主要介绍购房相关概念以及房价的主要构成。

关键概念

网签：网签是一个“官方认证”的过程，是为了让房地产交易更加透明化，网签后有网签编号，用户可以通过网签编号和网签密码在网上进行查询，由此可以锁定买卖双方，防止“一房多卖”。网签完成之后，一直有效，除非撤销。而撤销网签是买卖双方共同的事情，在一方不同意的情况下，另一方无法自行撤销。

贷款首套：在北京需满足以下两个规则则为首套：

在北京市内无住房（以家庭为单位，包含配偶和未成年子女）
在征信（全国范围）中没有住房贷款记录

房屋价格

成交价（新房、二手房） ：成交价是指购房者最终支付给开发商或前业主的总金额，是房屋的实际价格。购房合同上签的总价就是成交价，后期也会按照成交价收取固定比例的中介费。

评估价（二手房） ：评估价是第三方评估机构对房产价值的评估。评估价会作为后续银行放款的参考价，做高可以获得更多的银行贷款。评估价一般不会超过成交价，常见评估价可以做到成交价的90%-95%。

过户指导价（二手房） ：由税务局制定的房屋最低过户价格，用于限制限制房屋交易逃税情况，它决定了网签价的最低值。

网签价（新房、二手房）：指网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。此价格是缴税的计税价格，同时也是缴税的基数。网签价格通常比实际成交价格要低，但不低于过户指导价。如果网签价低于过户指导价，缴税则按过户指导价计算。新房网签价一般约等于成交价。

房屋关键属性

容积率：该地块上所有房屋建筑面积之和 ➗ 开发商拿地时的地皮面积。容积率越高，楼越高越密；容积率越低，楼越矮越疏。

满N ：满N是从房产证出证开始计算，时间满N年。

唯一：指卖家在该省或直辖市内，登记在房管局系统里只有这一套房子。卖家以家庭为单位的，涵盖权利人的配偶和未成年子女。

北京普通住宅：北京满足以下3个条件的成为普通住宅，非普通住宅收税标准略有不同。

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上
单套建筑面积在140平方米（含）以下
实际成交价格低于所在区域住房指导价，单价或总价之一不超过上限：
- 五环内：单价上限39600/㎡，总价上限468万（网签价）
- 五环到六环：单价上限31680/㎡，总价上限374万（网签价）
- 六环外：单价上限23760/㎡，总价上限280万（网签价）

北京经济适用房：列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。一般需要额外交费变成商品房才能交易。经适房又可分为两类：

一类：两限房房本，必须满五年以后才可以交易，交易补缴综合地价款（ Max(网签价，过户指导价)- 原值) * 70%）变为商品房。
二类：指回迁性质或者安居性质的房屋，房产证上有“按照经济适用住房管理”，交易不受满五年限制，契税、个税、增值税与商品房一致，交易补缴土地出让金（Max(网签价，过户指导价) * 3%）变为商品房。

共有产权房：福利房，流动性极差，上学有问题。房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。未满5年的，不允许转让房屋产权份额。满5年需转让的，可按市场价格转让。但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

竞限房：开发商在获得土地使用前已经确认销售价格的商品房，价格往往低于周边普通商品房，多为小户型。五年内是不能出售，实际可能更高。

已购公房、央产房：个人以成本价或者是标准价及其他国家认可的优惠办法向原产权的单位购买的公有住房。可以看做普通住宅，首次上市交易后房屋属性变为商品房。

商用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。占用购房资格且流动性差，水电费和比住宅房高，产权不一样（50年，不能落户），可以注册公司。

税费

契税（新房、二手房）：契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。一般情况下是在交易签证时交50%，入住后拿房产证时交50%。收税基数：网签价 ≥ 过户指导价，基数 = 网签价 - 本次增值税；网签价 < 过户指导价，基数 = 过户指导价 / 1.05。具体标准如下：

个人所得税（二手房）：个人所得税是向卖房者所得收益征收的税，但一般也由买家承担。除了卖家满五唯一的情况可以免税外，其余按照合同价减去购买成本等合理费用后的20%收取或合同价的全额1%征收，具体如下：

有原值，网签价格≥过户指导价：（网签价 - 原值 - 原契税 - 网签价×10% - 贷款利息（如有）- 本次增值税及附加（如有））* 0.2
有原值，网签价格≥过户指导价：(过户指导价/1.05 - 原值 - 原契税 - 过户指导价×10% - 贷款利息（如有）- 本次增值税及附加（如有）) * 0.2
无原值，网签价格≥过户指导价：(网签价 - 本次增值税及附加（如有）) * 0.01
无原值，网签价格＜过户指导价：( 过户指导价/1.05 ) * 0.01

增值税及附加（二手房）：新房不用交增值税，二次交易时所产生的税费，这部分税叫增值税。增值税附加 = 增值税额 * 增值税附加税率，包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）三种税的总称，增值税附加目前减半收取。该税是一种卖方需要承受的税，但实际交易过程中，增值税及附加一般由买家缴纳。

产权登记费（新房、二手房）：住宅80元，非住宅550元。

交易手续费、证照印花税、工本费（新房）：新房独有

中介费：给中介的费用，按照成交价2-3%支付，主要由买房者承担（2+%）。

贷款

商业贷款

贷款年限：根据2017-3-17新政策，北京的住房商业贷款最多贷25年，以下情况贷不满25年：

房龄超过40年，且贷款年限 < 70 - 房龄
借款人年龄不超过69岁，且贷款年限 < 69 - 借款人年龄

贷款额度：银行评估还款能力时，会计算名下负债，一般要求实际到手收入需要覆盖月供的2倍，可以按月算，也可以按年算。

贷款利率：LPR（贷款市场报价利率）+ BP （基点，1 = 0.01%）。2022年6月5年以上LPR为：4.45%，五年以下为3.7%。

是否普通住宅	是否首套	最低首付比例	最低首付比例
普通住宅	首套	35%	LPR + 55BP
普通住宅	二套	60%	LPR + 105BP
非普通住宅	首套	40%	LPR + 55BP
非普通住宅	二套	80%	LPR + 105BP

公积金贷款

贷款资格：

条件	适用政策
征信无住房贷款记录且在北京市无住房	首套房贷款政策
征信仅有1笔住房贷款记录	二套房贷款政策
在北京市仅有1套住房	二套房贷款政策
征信有1笔住房贷款记录、在北京市有1套住房且两者为同一套住房	二套房贷款政策
在北京市有2套及以上住房	不予贷款
征信有2笔及以上住房贷款记录	不予贷款
征信有住房贷款记录、在北京市有住房且非同一套住房	不予贷款

贷款年限：公积金贷款最多贷25年，下情况贷不满25年：

砖混结构最多贷（47年 - 房龄），钢混结构最多贷（57年 - 房龄）
贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不得超过65周岁

贷款额度：

每缴存一年可贷10万元，不满一年的部分按一年计算
夫妻共同借款时以缴存年限长的一方计算
首套房最多贷款120万，二套房最多贷款60万

贷款利率：

是否首套	贷款年限	贷款利率
首套	1-5年	2.75%
首套	6-25年	3.25%
二套	1-5年	3.025%
二套	6-25年	3.575%

其他：

混合贷（公积金+商贷）贷款周期会比较长（十五个工作日到一个月），需要合理评估资金周转周期
北京似乎没有商贷转公积金

总结

对于二手房
- 550万的房子，增值税约在30万左右。
- 购房时会尽力避免增值税，即房屋需要满2年且为普通住宅，就要求做低网签价。
- 过低的网签价势必会影响可贷款额度。
- 五环内普通住宅首套按网签价最高可贷304万，2套187万
- 5-6环普通住宅首套按网签价最高可贷243万，2套149万
- 304万贷款25年，利率5%（4.45%+0.55%），等额本息月供17771元，等额本金首月月供22800元
- 243万贷款25年，利率5%，等额本息月供14205元，等额本金首月月供18225元
对于首套房
- 不存在增值税，但大概率是非普通住宅（新楼盘也不可能每平3万多）
- 对550万的房子，首付 550 * 0.4 = 220万，330万贷25年，等额本息月供19291元，等额本金首月月供24750元。
中介费2.7%，按成交价550万收取，即14.85万
契税1%，按网签价（五环内468万，5-6环374万）收取，即4.68万/3.74万
非满五唯一，还需交纳个税，与契税基本相等。